Súmula 214-STJ

Imagine a seguinte situação: Pedro (locador) celebra com Rui (locatário) contrato de locação pelo prazo de 2 anos. João é fiador do contrato. Findo o prazo de 2 anos, Rui continua na posse do imóvel sem oposição de Pedro e, por força de lei, mesmo sem que tenha havido qualquer aditivo ao ajuste, este se transforma em contrato por prazo indeterminado. Vale ressaltar que, no contrato, não havia previsão de que a fiança iria se estender “até a entrega das chaves” (ou seja, até a entrega do imóvel). Mesmo não havendo expressa previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório também seria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal? Em outras palavras, o fiador de um contrato de locação por prazo determinado continua vinculado ao pacto (e responsável pelo débito) caso este ajuste se prorrogue automaticamente e se transforme em contrato por prazo indeterminado? Em nosso exemplo, Rafael continua sendo responsável por eventual inadimplemento de Rui? Depende. O modo como a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) disciplinava esse tema foi alterado pela Lei nº 12.112/2009. Assim, para responder essa questão, deve-se analisar a data em que o contrato foi celebrado: Contratos ANTERIORES à Lei 12.112/09 Contratos POSTERIORES à Lei 12.112/09 Não O entendimento da jurisprudência era o de que o fiador ficaria isento em caso de prorrogação automática do contrato anteriormente celebrado como de prazo determinado, salvo se houvesse previsão de que o fiador se responsabilizaria pelos alugueis até a “entrega das chaves” (devolução do imóvel). Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Sim Essa Lei determinou que a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também a prorrogação automática da fiança. A fiança é, assim, prorrogada por força de lei (ope legis), salvo se houver disposição contratual em sentido contrário (ex: no contrato de fiança, há uma cláusula dizendo que o fiador fica isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato). Regra: o fiador respondia apenas até o fim do prazo do contrato por prazo determinado. Exceção: responderia pela prorrogação se houvesse cláusula dizendo que a garantia se estenderia até a entrega do imóvel (“entrega das chaves”). Em outras palavras, a regra era que a fiança não se prorrogava automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário. Regra: mesmo sem cláusula expressa, o fiador responde em caso de prorrogação automática do contrato. Exceção: o fiador poderá fazer constar uma cláusula no contrato dizendo que não responderá se houver prorrogação automática do contrato. Em outras palavras, a regra é a de que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário. Esta distinção acima foi ressaltada pela 4ª Turma do STJ no julgamento do REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012. Veja a dicção do art. 39 da Lei n. ° 8.245/1991, com redação dada pela Lei n. ° 12.112/2009: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado , por força desta Lei. Veja recente decisão que reafirma essa posição: (…) 2. O propósito recursal é definir se os recorrentes, fiadores de contrato de locação, devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato, bem como a majoração do valor do aluguel. 3. O art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. 4. Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. 5. Ademais, a própria lei, ao resguardar a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhece que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do art. 835 do CC/02. 6. Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no art. 39 da Lei de Inquilinato – isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves – e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada. (…) STJ. 3ª Turma. REsp 1607422/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 17/10/2017.