Súmula 260-STJ

Condomínio edilício A presente súmula trata sobre condomínio edilício. Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um imóvel. Exemplo 1: prédio residencial com 6 andares de apartamentos e 2 apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício, considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento) e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos. Exemplo 2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.). Nomenclatura A expressão “condomínio edilício” é um neologismo criado por Miguel Reale, com inspiração no direito italiano, e quer dizer condomínio resultante de uma edificação. O condomínio edilício é também chamado de “condomínio em edificações” ou ainda de “condomínio horizontal”. Vale ressaltar que, apesar de o condomínio edilício ser também chamado de condomínio horizontal, ele pode ser horizontal ou vertical. O condomínio edilício é conhecido como condomínio horizontal por razões históricas, uma vez que, quando surgiu esta forma de propriedade, o condomínio edilício era apenas horizontal. Atualmente, contudo, é muito comum vermos condomínios edilícios verticais. Condomínio horizontal e vertical É muito comum a confusão feita entre as expressões condomínio horizontal e vertical. Normalmente, as pessoas pensam que condomínio vertical são os prédios, uma vez que a construção é para cima (vertical) e que o condomínio horizontal é o conjunto de casas. O critério de distinção, contudo, não é este. Em verdade, se a parede que separa as unidades for horizontal, então o condomínio é horizontal. Por outro lado, se a parede for para cima, então a edificação será vertical. Logo, em um prédio, os apartamentos são divididos por andares, ou seja, as paredes que dividem os apartamentos são horizontais. Assim, no caso de um prédio trata-se de um condomínio horizontal. Se o condomínio for de casas, como elas estão lado a lado, a parede que as separa é vertical, de modo que se trata de um condomínio vertical. Legislação aplicável O CC/1916 não tratava sobre o condomínio edilício, considerando que, naquela época, não havia necessidade de se falar em prédios de apartamentos ou de lojas. A Lei nº 4.591/64 disciplinou as regras sobre o condomínio em edificações. O CC/2002 também tratou sobre o tema nos arts. 1.331 a 1.358, derrogando os arts. 1º a 27 da Lei nº 4.591/64. Assim, quem atualmente rege os condomínios edilícios é o CC-2002, podendo ser aplicada a Lei nº 4.591/64, subsidiariamente, naquilo que o Código for omisso. Súmula 260 foi editada em 2001 A Súmula 260 foi editada em 28/11/2001. Assim, os julgados que deram origem ao enunciado foram baseados na interpretação da Lei nº 4.591/64 que regulamentava a matéria. Essa lei não era explícita quanto à obrigatoriedade do registro da convenção de condomínio, obrigando o STJ a editar a súmula. Com o advento do CC/2002, o entendimento da súmula foi de certa forma positivado no art. 1.333, que diz: Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O que é a convenção de condomínio? A convenção de condomínio é o ato por meio do qual o condomínio é regulamentado. Na convenção de condomínio são tratados os assuntos previstos no art. 1.334, dentre eles a forma de administração, as sanções a que estão sujeitos os condôminos e o regimento interno do condomínio. Instituição x constituição do condomínio: Quando se fala em condomínio edilício, existem dois atos que, apesar de os nomes serem parecidos, representam institutos diferentes: instituição e constituição. INSTITUIÇÃO CONSTITUIÇÃO É o ato de criação do condomínio (início de sua existência legal). É o ato por meio do qual o condomínio (que já foi instituído) é regulamentado . O condomínio edilício poderá ser instituído de duas formas: a) Por ato entre vivos ( inter vivos ). Ex: incorporação imobiliária. b) Por testamento. Ex: José deixa, como legado, um imóvel seu, em condomínio, para seus dois sobrinhos. A constituição (regulamentação) é feita por meio de uma convenção de condomínio (convenção condominial). A convenção pode ser materializada de duas formas: a) Escritura pública; b) Instrumento particular. O que deve constar no ato de instituição (art. 1.332): I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a fração ideal de cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim (finalidade) a que as unidades se destinam. O que deve constar na convenção de condomínio (art. 1.334): I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio ; II – sua forma de administração; III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V – o regimento interno. Obs: na convenção de condomínio também deverá constar as mesmas informações que já estão no ato de instituição (art. 1.332) e outras cláusulas que os condôminos considerem que sejam importantes de estarem presentes. O ato de instituição deve ser obrigatoriamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. A convenção deve ser assinada pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (art. 1.333 do CC). A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (Súmula n. 260/STJ) Vale ressaltar, no entanto, que, para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único, do CC). Convenção de condomínio, mesmo sem estar registrada, já serve para regular os condôminos A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita (assinada) pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. O caput do art. 1.333 do CC afirma que, a partir desse momento, ou seja, a partir da assinatura, a convenção já se torna obrigatória para os condôminos independentemente de qualquer outra providência. Logo, a convenção de condomínio desde o momento em que é aprovada, ainda que sem registro, já é eficaz para regular as relações entre os condôminos. O parágrafo único do art. 1.333 somente exige o registro da convenção para que ela seja oponível contra terceiros. Isso porque o registro dará a publicidade.